舊樓改造與新樓盤開盤 竟是舊樓改造更受歡迎
寫字樓過剩已經(jīng)不是什么新鮮事了。根據(jù)中信證券的測算,目前,全國的寫字樓存量規(guī)模約6萬億,過剩較為嚴(yán)重,長沙和沈陽這樣的城市,寫字樓空置率達到30%以上。而可怕的是,各地寫字樓還在快速增長。
寫字樓很多,但是好的寫字樓依然稀缺。開發(fā)寫字樓物業(yè)可能深陷泥潭,而通過資本杠桿撬動,盤活、升級欠缺維護或者運營不力的寫字樓物業(yè),卻是一片新的藍海。那寫字樓“美顏”生意到底怎么做呢?要點是什么?請看下文分析:
找到價值低估
首先 ,瞄準(zhǔn)一線城市和1.5線城市核心區(qū)域核心地段的物業(yè)。像行業(yè)知名的房地產(chǎn)基金,比如歌斐資產(chǎn)、高和資本,都不約而同的選擇聚焦一線和1.5線城市核心寫字樓物業(yè),去積極發(fā)現(xiàn)市場內(nèi)價值被低估的物業(yè)項目。這背后的邏輯主要是兩個:第一個,一線城市資產(chǎn)價格增速快,收購改造可以獲得更多的資產(chǎn)溢價,另外需求旺盛,便于后續(xù)退出,第二個,核心區(qū)的舊樓越來越吃香,其實值錢的并不是房子,而是房子下面的土地。商業(yè)地產(chǎn)的核心就是地段,這類資產(chǎn)因為其位置優(yōu)越,相當(dāng)稀缺,所以即使遇到市場波動抗跌性非常強,不會遇到大的風(fēng)險,而且持有成本相對低、風(fēng)險小,升級改造還能獲得超額收益。
舉個例子,早在2012年10月,高和資本就斥資7.9億成功并購位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業(yè)大廈,該寫字樓所處位置是上海南京西路頂級商圈的核心位置,項目位于南京西路核心位置,東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、販物中心、五星級酒店、著名景點林立,處于城市中心最核心的位置。
其次,找到收購的窗口期,低買高賣也很關(guān)鍵。由于一線城市也頻繁面臨調(diào)控,往往調(diào)控時一線城市樓市就會處于觀望狀態(tài),這本質(zhì)上不是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn),更不可能崩盤,而是收購的一個窗口期,搶在這個時候收購,可能就是成功抄底了,未來增值空間非常大。像2015年年底大家耳熟能詳?shù)睦罴握\60億收購上海二個寫字樓市項目,選擇的時機就非常英明,市場條件很合適。中央到地方都在積極的去庫存,刺激住房需求,政策非常利好。另外以抄底的價格獲得兩個項目,非常的劃算,其投資利潤超過市場預(yù)期。
設(shè)計好交易結(jié)構(gòu)
找到優(yōu)質(zhì)物業(yè)后,如何用盡可能少的資金做成大生意,是需要解決的第二個關(guān)鍵問題。一般來說,直接收購物業(yè)涉及到天量資金,靠自有資金很難撬動,模式也太重跑不起來。舉個經(jīng)典的例子,就是中華企業(yè)大廈收購案例,高和與國開行形成聯(lián)合體,利用嫻熟的金融手段,通過巧妙的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,最終實現(xiàn)了自有資金出資與整體收購對價1:6的超高杠桿收購。
翻新改造
物業(yè)收購?fù)瓿珊?,就需要對物業(yè)進行翻新改造。因為物業(yè)使用經(jīng)過一定年限,物業(yè)外觀會老舊,同時設(shè)備老化,使用功能可能存在欠缺,另外由于物業(yè)建筑年代較早,規(guī)劃設(shè)計等方面也有待改進。
對于寫字樓租戶來說,根據(jù)高力國際陸前峰先生的研究和調(diào)查,租戶對產(chǎn)品硬件要求很高,樓宇“顏值”很重要,最為關(guān)注的主要有三點:一是樓宇外部形象,二是商務(wù)配套設(shè)施,三是大堂。因此,完成收購后,第一步就是提升樓宇硬件環(huán)境。寫字樓辦公空間一般由租戶自己重新裝修,改造的重心在外立面、公共區(qū)域和基礎(chǔ)設(shè)施。舊樓改造核心是三步。
1、引入國際物業(yè)管理公司;調(diào)整樓宇的商務(wù)配套;辦公單元交付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;大堂、走道、電梯廳;洗手間的裝修;對樓宇的硬件產(chǎn)品進行充分的工程盡職調(diào)查;樓內(nèi)租戶進行訪問調(diào)研。
2、電梯系統(tǒng)進行更新;空調(diào)系統(tǒng)更新;樓宇空氣質(zhì)量的綜合治理。
3、外立面的改造應(yīng)視為最后啟動的改造事項。
舉個例子,像中華大廈被收購后,通過外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造,所有硬件設(shè)施均為符合最新標(biāo)準(zhǔn)的配置。
此次改造部位主要有:
1、室內(nèi)大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。
2、電梯內(nèi)控及外呼按鈕將更新,4臺電梯將調(diào)整為兩臺高區(qū),兩臺低區(qū)。
3、玻璃幕墻更換為更節(jié)能環(huán)保的新幕墻。
4. 衛(wèi)生間整層投資客戶按照一個精裝考慮,散售樓層按室內(nèi)精裝衛(wèi)生間交付。對于散售樓層,交房時可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔墻外移,以增大這兩戶使用面積,把“回”形變成“工”字形走廊。
5、室外景觀園林和咖啡廳。
產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)調(diào)整
存量項目改造目標(biāo)不僅限于設(shè)施設(shè)備升級,提升物業(yè)使用功能,更重要的是,要關(guān)注用戶,如何提升租戶辦公品質(zhì),賦予傳統(tǒng)空間更多的內(nèi)容,提升資產(chǎn)的附加值。
舉個例子,北京中糧廣場落成于1996年,在改造前寫字樓的體量為六萬平方米,商業(yè)為四萬六千平方米,而整體配套僅有一萬四千平米。改造升級后,中糧廣場的業(yè)態(tài)調(diào)整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和聯(lián)合辦公空間、1.6萬平方米商業(yè)配套、1.8萬平方米停車場及設(shè)備庫房用地。不僅項目的定位清晰,服務(wù)和配套也有了質(zhì)的飛躍。
其次,業(yè)態(tài)調(diào)整。C座原本為4.6萬平方米高端家居賣場,2014年下半年以來中糧廣場家居業(yè)態(tài)租戶經(jīng)營不善,場內(nèi)客戶出現(xiàn)不穩(wěn)定因素,改造后中糧廣場將C座進行了全新業(yè)態(tài)調(diào)整,C座一共分為地上五層,地下三層。2-5層為COFCO OFFFICE,為純寫字樓辦公空間;一層定義為COFCO BUSINESS中糧商務(wù),星巴克、淮揚府、TIAGO、小吾廚房等紛紛落座于此,為客戶提供方便的商務(wù)洽談、宴請的優(yōu)質(zhì)場所;地下一層定義為COFCO LIFE中糧生活,情景嵌入式餐飲街區(qū)、藝術(shù)展廳,為客戶提供一個就餐、藝術(shù)欣賞的好去處;地下二層定義為COFCO FANTASY中糧聯(lián)合辦公、健身房、SPA、書吧、水吧、小劇場,為客戶提供一個自由辦公、健身、休閑空間。
總結(jié):
城市存量空間的城市更新之路仍然非常艱巨,其中改造模式、改造方向和融資壓力是瓶頸,但也正因為如此,高難度本身給存量改造帶來了天然的護城河,有利于先行企業(yè)的成熟成長。盡管目前資產(chǎn)管理的大環(huán)境還不成熟,但是目前致力于服務(wù)的運營商終有一天會崛起,成為下一輪巨頭-資產(chǎn)管理公司。
不同的舊樓,其改造的費用不同。但不管是那種舊樓改造都會比新建一棟大樓要省時省力,而且舊樓的存在,已經(jīng)有一定的市值,在通過翻新,能夠是其價值變得更高。關(guān)注中東鋁質(zhì)的官網(wǎng)“m.tstynw.cn”,讓您的舊樓變新樓,讓您坐在家里也能有錢拿。